Договор участия в долевом строительстве: риски и подводные камни

2Жилье — жизненная необходимость каждого человека. Однако, в современных условиях ценовой политики на недвижимое имущество приобрести его в собственность для большинства граждан России представляется затруднительным.

Одним из способов решения данной проблемы является участие физических лиц в долевом строительстве. Долевое участие в строительстве представляет значительный интерес для граждан, желающих приобрести жилье, в связи с тем, что цена объектов долевого строительства значительно ниже цен подобного рода объектов на вторичном рынке жилья, также существует возможность оплаты имущества в рассрочку, что значительно упрощает процедуру его приобретения, к тому же право собственности является первоначальным.

Сторонами в данных правоотношениях являются:

— застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности, аренде, субаренде земельный участок, на котором будет построен объект недвижимости, с помощью привлечения денежных средств лиц, желающих приобрести в собственность данный объект;

— участники долевого строительства — «дольщики» – граждане, вступившие в отношения с застройщиком посредством вложения денежных средств в строительство объекта недвижимого имущества.

Отношения между застройщиком и участником долевого строительства оформляются с помощью договора участия в долевом строительстве. В соответствии с данным договором застройщик обязуется в обусловленный договором срок своими силами или с помощью привлечения других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости, после введения в эксплуатацию которого, он должен передать его в собственность участнику долевого строительства, который, в свою очередь, принимает и оплачивает его в соответствии с ценой, указанной в договоре (ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Существенными условиями данного договора являются:

  • Его предмет, иначе говоря, сам объект долевого строительства;
  • Конкретный срок, по истечении которого застройщик должен передать объект дольщику;
  • Цена договора, срок и порядок ее уплаты;
  • Гарантийный срок на объект строительства.

При отсутствии вышеперечисленных положений или одного из них в договоре, его нельзя считать заключенным. При желании стороны договора могут внести в него свои коррективы. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, с момента оформления которой и считается заключенным. Весь процесс регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства закреплен в ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основным законодательным актом, регулирующим правоотношения участников долевого строительства, является ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Разрешение на строительство является одним из важнейших условий реализации строительства объекта недвижимости, поэтому статья 51 Градостроительного кодекса РФ закрепляет основные случаи, когда получение разрешения необходимо или же наоборот, не требуется, определяет срок действия такого разрешения и т.д.

Государственные гарантии защиты инвестиций и инвесторов определяет ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложений». Постановление Правительства РФ от N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» устанавливает состав, порядок и формы предоставления данного отчета.

Кодекс об административных правонарушениях, а именно ст. 14.28, устанавливает ответственность участников долевого строительства за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Однако, столь удобная на первый взгляд форма привлечения денежных средств в строительство и, одновременно способ приобретения жилья, имеет ряд рисков, которые необходимо учитывать.

Зачастую возникает ситуация, когда застройщик задерживает срок сдачи объекта строительства. Подобные ситуации возникают в основном из – за того, что в предмете договора указывается плановый срок окончания строительства. Данный срок подразумевает примерный срок окончания работ, следовательно, застройщик может затягивать со сдачей объекта достаточно продолжительное время. В данном случае в договоре участия в долевом строительстве стоит указать, что застройщик должен завершить строительство непозднее четко определенной даты, просрочив которую, он должен будет уплатить неустойку.

Нередко дольщики сталкиваются с ситуацией, когда застройщик просит внести дополнительные денежные суммы сверх тех, что закреплены в договоре. Причин этому может быть множество: рост цен на строительные материалы, отсутствие четко прописанных работ, включенных в стоимость одного квадратного метра, не предусмотренное проектом строительства увеличение площади т.д. Решить подобную ситуацию возможно закрепив в договоре конкретную стоимость одного квадратного метра жилья, подробно расписав, в каких случаях возможно произвести доплату (например, при росте цен на материалы необходимые для строительства).

Нередки случаи, когда при приемке квартиры дольщик обнаруживает ряд изъянов или недостатков. В случае, если застройщик отказывается в добровольном порядке устранить выявленные дефекты, либо затягивает сроки их устранения, у дольщика возникает право обратиться в суд с иском об обязании устранить выявленные недостатки. Как правило, в случае, если застройщик не признает факт наличия недостатков выполненных работ, суд назначает экспертизу, по результатам которой в решении, как правило, отображается список работ, которые застройщику необходимо выполнить в четко установленные судом сроки. Если застройщик не выполняет решение суда в добровольном порядке в разумные сроки, дольщик имеет право привлечь сторонних специалистов за дополнительную плату, либо устранить недостатки собственными силами. После чего обратиться в суд с иском о взыскании с дольщика расходов, понесенных в ходе устранения выявленных недостатков.

Важно отметить, что при заключении договора участия в долевом строительстве дольщику необходимо быть крайне внимательным. Желательно перед подписанием договора обратиться к юристу с просьбой дать оценку условиям договора. В этом случае дольщик может обезопасить себя в будущем от всевозможным «подводных камней», которые не заметны обычному человеку, не имеющему юридических знаний в данной сфере.

Не стоит полагаться на добросовестность застройщика, будьте предусмотрительны.

——

Друзья! Мы с моей командой  выпускаем три бесплатных электронных газеты. Прямо сейчас Вы можете оформить подписку на эти рассылки. Для этого отметьте галочками названия тех электронных газет, которые Вы хотите получать, укажите свой адрес электронной почты и нажмите кнопку «Подписаться» в специальной форме подписки. После этого Вы будете регулярно получать важные и крайне полезные советы о новых веяниях законодательства, о том, как отстаивать свои права, а также как защитить свой бизнес. Одна из рассылок посвящена рекомендациям и советам начинающим и практикующим юристам, которые помогут стать настоящими профессионалами своего дела.

Рассылка «Бизнес «в законе», или  «Законный бизнес»»

Название электронной газеты «Бизнес «в законе», или  «Законный бизнес»» говорит само за себя. Данная рассылка будет крайне полезна владельцам бизнеса, а также тем, кто только планирует им стать, руководителям среднего и высшего уровня, кадровикам, главным бухгалтерам, штатным юристам и руководителям юротделов.  В каждом выпуске этой рассылки Вы найдёте полезные материалы по организации бизнеса, управлению работниками, повышению эффективности фирмы и так далее.

Рассылка «Сам себе юрист»

Электронная газета «Сам себе юрист» посвящена теме прав и свобод человека. В каждом выпуске рассылки Вы найдете массу полезной информации о том, что должен знать каждый человек о своих правах, а также как отстаивать свои права самостоятельно, не прибегая к помощи юристов.

Рассылка «Юрист — мое призвание!»

Из электронной газеты «Юрист — мое призвание!» Вы узнаете, как стать настоящим профессионалом своего дела в кратчайшие сроки.