Все о договоре найма жилого помещения, или «Как правильно сдавать жилье в наём?»

Множество граждан нашего города, да и страны в целом, в силу различных жизненных обстоятельств вынуждены жить на «съемной квартире».

Зачастую собственник квартиры и квартиросъемщик никак не оформляют свои отношения и договариваются устно. Как правило, это приводит к возникновению множества проблем.

Из данной статьи Вы узнаете, как правильно сдавать жилье в наем, а также что необходимо учитывать при заключении договора найма жилого помещения.

Следует знать! По закону, сдавая квартиру физическому лицу, Вы должны заключить договор найма жилого помещения.

Сторонами договора в данном случае являются Наймодатель (собственник квартиры) и Наниматель (лицо, снимающее квартиру). Нанимателем может быть абсолютно любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет.

Как гласит закон, — в наем может быть передано изолированное жилое помещение пригодное для постоянного проживания, то есть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Срок, на который заключен договор найма, определяется сторонами самостоятельно. Впрочем, существуют определенные временные рамки, установленные законодательно. Максимальный срок, на который может быть заключен договор найма жилого помещения – 5 лет. В случае если стороны в договоре не указывают срок, на который он заключается, то он автоматически считается заключенным на пять лет. Наём жилого помещения может быть краткосрочным, то есть до одного года.

Сумма, которую Наниматель должен будет платить Наймодателю за пользование жилым помещением, стороны определяют самостоятельно.

Наймодатель обязан передать Нанимателю жилое помещение свободным от третьих лиц, в состоянии пригодном для проживания. Помимо этого, в обязанности Наймодателя входит осуществление капитального ремонта. В случае, если объектом найма является квартира в многоквартирном доме, то Наймодатель должен обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В свою очередь, Наниматель обязан использовать жилое помещение исключительно с целью проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. В указанный в договоре срок Наниматель должен осуществлять платежи за жилое помещение, а также оплачивать коммунальные услуги, если в Договоре не закреплено, что в обязанности Нанимателя не входит осуществление данных выплат. Наниматель не имеет права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без разрешения Наймодателя. Осуществление текущего ремонта возлагается на Нанимателя, если в договоре не будет указано, что его реализация не является его обязанностью.

Наниматель может проживать в съемной квартире не один, но для этого необходимо получить согласие Наймодателя.

Важно помнить! Лица, проживающие с нанимателем, имеют такие же права, как и сам Наниматель. Однако, в случае если лица, проживающие совместно с Нанимателем нарушают условия договора, то ответственность за их действия несет Наниматель.

Наниматель жилого помещения с согласия Наймадотеля, может сдать его полностью или отдельную его часть в поднаем. Ответственным перед Наймодателем в таком случае все равно будет Наниматель. Срок, на который заключается договор поднайма, не может быть более того, на который заключен договора найма. Соответственно, если в силу каких-либо причин договор найма будет расторгнут, то и договор поднайма будет считаться расторгнутым.

Следует знать! До заключения договора Наниматель должен подтвердить, что жилое помещение не находится под арестом, не находится в залоге, не является предметом спора.

Все вышеперечисленное – это самые важные моменты, на которые Вам стоит обратить пристальное внимание, но не забывайте о том, что Вы имеете право включить дополнительные пункты, имеющие важное на Ваш взгляд значение.

Для подтверждения факта передачи жилого помещения в пользование Наниматель необходимо подписать акт приёма-передачи жилого помещения, в котором следует указать, какое имущество Вы сдаете вместе с квартирой. Желательно составить подробную опись всего имущества.

Следует знать! Денежные средства, получаемые в результате сдачи жилого помещения внаём, облагаются налогом на доходы физических лиц в размере 13 %.

Сумму налога Наймодатель исчисляет и уплачивает самостоятельно, для чего по месту учета подает налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года следующего за истекшим налоговым периодом (налоговый период = 1 год). Сумма налога, исчисленная на основании декларации, должна быть выплачена не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Для того чтобы рассчитать сумму налога Вам необходимо будет сумму, указанную в договоре за 1 месяц умножить на 12 месяцев, а затем умножить на 13 %.

Помните! Договор должен быть составлен в двух экземплярах, для обеих сторон и вступает в силу после его подписания.

Договор можно продлевать. Для этого за 3 месяца до истечения срока действия договора Наймодатель должен предупредить Нанимателя о своем намерении продлить договор на тех же условиях или же о том, что он по истечении срока действия Договора не будет сдавать помещение в наём в течение года и более. Договор считается пролонгированным (продленным) на то же время и на тех же условиях, если Наймодатель не выполнил данного обязательства.

Важно определить и порядок расторжения договора.

В соответствии с законодательством, договор найма может быть расторгнуть по инициативе Нанимателя, однако он должен предупредить Нанимателя о данном намерении за 3 месяца.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случае:

  • если Наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Как видите, при заключении договора найма стоит учесть множество нюансов, поэтому рассмотрим наиболее важные из них, которые стоит обязательно в нем отразить.

Итак, в договоре найма жилого помещения обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  • дата заключения договора;
  • паспортные данные сторон договора (также не поленитесь включить договор всех лиц, проживающих с Нанимателем, в случае если снимаемое помещение находится в долевой собственности, то и указаны должны быть все собственники);
  • предмет договора (какое помещение сдается);
  • срок, на который заключен договор;
  • дата оплаты за пользование жилым помещением;
  • размер платы за пользование жилым помещением;
  • валюта, в которой осуществляется оплата;
  • на ком лежит обязанность по уплате коммунальных услуг (пропишите здесь и оплату услуг за пользование сетью Интернет, домашний телефон);
  • кто осуществляет капитальный и текущий ремонт (по закону на Нанимателя возлагается обязанность по осуществлению текущего ремонта, в случае если Вы не хотите, чтобы он ее осуществлял, обязательно укажите это в договоре);
  • ответственность сторон за нарушение условий договора;
  • время, за которое Наниматель должен предупредить Наймодателя о том, что он хочет расторгнуть договор и ответственность за нарушение данного пункта.

В завершении хотелось бы предостеречь тех, кто сдает жилье в наем и при этом не заключает договор найма.

Помните! При отсутствии договора то лицо, которому Вы позволили пользоваться Вашим жилым помещением, не будет нести фактически никакой ответственности ни за его сохранность, ни за сохранность того имущества, которое в нем есть.

Учитывая тот факт, что договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения,  затраты на его заключение минимальны.

Вы можете составить данный договор самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональному юристу, а затем пользоваться данным бланком множество раз, при этом не испытывая дополнительных волнений за свое имущество.

Заключение договора найма жилого помещения является подушкой безопасности для обеих сторон. Многим не хочется «делиться» с государством уплачивая налог, в связи с чем они делают выбор в пользу того, чтобы не заключать данный договор. Но задумайтесь, чем Вы рискуете на самом деле? В конечно итоге Вы можете потерять не только свое имущество, но и понести ответственность за неуплату налогов с полученной прибыли.

Успехов Вам! Берегите себя и своих близких!

——

Друзья! Мы с моей командой  выпускаем три бесплатных электронных газеты. Прямо сейчас Вы можете оформить подписку на эти рассылки. Для этого отметьте галочками названия тех электронных газет, которые Вы хотите получать, укажите свой адрес электронной почты и нажмите кнопку «Подписаться» в специальной форме подписки. После этого Вы будете регулярно получать важные и крайне полезные советы о новых веяниях законодательства, о том, как отстаивать свои права, а также как защитить свой бизнес. Одна из рассылок посвящена рекомендациям и советам начинающим и практикующим юристам, которые помогут стать настоящими профессионалами своего дела.

Рассылка «Бизнес «в законе», или  «Законный бизнес»»

Название электронной газеты «Бизнес «в законе», или  «Законный бизнес»» говорит само за себя. Данная рассылка будет крайне полезна владельцам бизнеса, а также тем, кто только планирует им стать, руководителям среднего и высшего уровня, кадровикам, главным бухгалтерам, штатным юристам и руководителям юротделов.  В каждом выпуске этой рассылки Вы найдёте полезные материалы по организации бизнеса, управлению работниками, повышению эффективности фирмы и так далее.

Рассылка «Сам себе юрист»

Электронная газета «Сам себе юрист» посвящена теме прав и свобод человека. В каждом выпуске рассылки Вы найдете массу полезной информации о том, что должен знать каждый человек о своих правах, а также как отстаивать свои права самостоятельно, не прибегая к помощи юристов.

Рассылка «Юрист — мое призвание!»

Из электронной газеты «Юрист — мое призвание!» Вы узнаете, как стать настоящим профессионалом своего дела в кратчайшие сроки.